房地产牵涉甚广

中国在制造、电力、公路、港口以及房地产等领域可能都存在过度投资现象。这些领域在2005年经济增长中所占比重达四分之三，在2005年总固定投资中所占比重达60%。正常情况下，产能过剩可能会引起价格和利润下降，从而引发投资下降。

但是，由于地方政府对于投资资金分配有着巨大影响力，而且各地政府倾向于不计任何成本地追求GDP增长，因此产能过剩可能只会导致固定投资停滞，但不会使固定投资下降。目前，市场上另一个讨论最热的解决方案是刺激房地产。水泥和钢铁行业有着大规模的过剩产能。而这两者都是房地产所需要的。此时再次刺激房地产发展，岂不是一个很好的选择？

房地产行业目前牵涉面甚广，各地政府、成千上万的房地产开发商、几千家建筑公司、银行，以及成千上万的建筑材料供应商都卷入其中。根据政府报告，2005年11月中国在建房地产增长率为18.6%。如果这个增长率延续到12月份，在建房地产总面积将达16.66亿平方米。官方公布的2005年11月房地产平均售价为2759元/平方米。按此价格计算，在建房地产总市价达4.6万亿元，相当于修正后GDP的25%。

真实房价高于官方统计

官方的房地产数据并不可信。地方政府在面对中央政府以及潜在的房地产购买者时，倾向于扭曲数据。比如地方政府可能会为了推动价格预期走高，而瞒报在建楼盘数量。在有些主要城市，楼盘显然销售不旺。但是地方政府在上报时仍然会说销售很旺。因此，在建楼盘数量可能在相当大程度上被少报了。

我估计一套80平方米公寓的平均售价是城市平均每户年收入的8倍，在有些城市甚至达到平均每户收入的12倍。如此高的售价并非闻所未闻（在香港这一数字也不过8倍），但在价格如此之高的同时，楼盘数量也如此壮观，这种两者同时出现的情况，以往的确没有发生过。按照官方数据，中国2005年年末在建的居民住宅楼有12.9亿平方米，或者说有1600万套在建公寓。这大约相当于10%的城市家庭住宅面积。

由于中央政府对于让老百姓难以承受的楼房天价甚为不满，少报楼盘平均售价的情况也变得很普遍。然而地方政府和房地产开发商要吸引潜在的买家，就必须制造出一幅天价图景。这就是为什么地方政府控制之下的媒体或房地产开发商往往会公布出耸人听闻的房价高企信息，而政府统计数据则显示楼盘平均售价低廉而且稳定。如果有人告诉我，经过适当数据修正之后得出的中国在建房地产价值相当于GDP的35%，我不会感到惊讶。即使是那些经历过严重问题的经济，比如1997年的泰国，这个数据也不过25%。

刺激政策不可取

如果中国想再度刺激房地产业，它可以降低按揭贷款利率。中国的按揭利率都是浮动的。5.5%的按揭利率水平比一年期存款利率高出3.25%。针对抵押产品的息差如此之大，这在别国是闻所未闻的。将现行按揭贷款利率调低一个百分点，这似乎是一个比较适当的幅度。这样的政策制定之后，必定会刺激房地产发展，刺激的途径主要是通过重新启动投机，而不是通过启动真正的最终需求。就最终需求而言，房价和收入水平之间的差距是制约房地产消费的主要障碍所在。

这个政策会带来另一轮土地投机贷款热。未经证实的传闻证据表明，土地撂荒情况非常普遍。最近几年土地购置量已经整体上超过了土地开发量。我估计已购置的土地中未开发的可能达到7.25亿平方米，相当于2005年已开发土地面积的3.6倍。据此，降低按揭贷款利率可能会引发新一轮坏账。

如果7.25亿平方米土地的确得到开发了，那么其中有80%被用于居民住宅楼，这些土地上可以新建2500万套公寓。加上已经在建的1600万套公寓，一共是4100万套，相当于城市家庭25%的居住需求量。我们不知道有多少公寓卖出去之后处于空置状态，但是如果说有500万套空置房，这并不是一件令人惊讶的事情。

重新刺激房地产发展的政策，只不过提供了一个借口，让银行的贷款变为投机者的利润，而将一拨坏账留给中国普通百姓来消化。但我不排除这种政策出台的可能。既得利益可能非常强大，这种力量并不能轻易被忽视。